Advocacia

Como comprar imóvel de propriedade de menor incapaz ou interditado?

Nos últimos dias nos deparamos com a notícia de que o testamento do cantor Agnaldo Timóteo, deixando 50% da herança estimada em R$ 16 milhões para a filha adotiva de 14 anos, casou confusão na família. Os irmãos do artista querem anular o documento, que faz da menina proprietária de vários imóveis do falecido. Essa informação também nos leva a refletir a questão de como um menor pode lidar com uma herança e de que forma ele poderia vender um imóvel deixado para ele. Será que é possível? Vou explicar.

No caso do Agnaldo Timóteo, ele nomeou como inventariante e tutor da filha seu advogado e amigo há 45 anos. A menina tem apenas 14 anos e é considerada incapaz pela legislação brasileira, segundo art. 3º do Código Civil, “são absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16 (dezesseis) anos”. Lembrando que a capacidade civil é a aptidão de adquirir direitos e de assumir deveres nas relações jurídicas patrimoniais, por exemplo comprar, vender e realizar contratos.

Mas se caso a filha do cantor quisesse vender algum imóvel deixado pelo pai seria preciso proceder observando certos parâmetros para que a venda não seja declarada nula e que gere problemas ao comprador, pois um dos requisitos para compra e venda de imóveis é capacidade das partes para praticar um ato jurídico válido, com respectivos direitos e deveres.

Os menores de 18 anos serão representados pelos seus pais ou tutor, e caso um laudo médico comprove a incapacidade do adolescente é preciso que ele seja representado por um curador juridicamente instituído. Bom, pensando no incapaz, a venda deverá respeitar alguns requisitos legais. Mesmo os pais, tutores ou curadores sendo os responsáveis legais por administrar, cuidar e proteger os interesses e bens do incapaz, eles não podem livremente vender os bens dos seus curatelados ou tutelados.

É necessário que a venda tenha uma autorização judicial prévia, isso porque o Estado entende que é preciso resguardar os interesses e patrimônios do incapaz para que eles não sejam prejudicados e não fiquem desamparados financeiramente. Por incrível que pareça, é muito comum acontecer venda de imóvel por um menor ou interditado e o comprador não se atentar de que não há autorização do juiz.

Os artigos 1.691, 1.750 e 1.781 do Código Civil dispõem sobre essa questão:
– Art. 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.
– Art. 1.750. Os imóveis pertencentes aos menores sob tutela somente podem ser vendidos quando houver manifesta vantagem, mediante prévia avaliação judicial e aprovação do juiz.
– Art. 1.781. As regras a respeito do exercício da tutela aplicam-se ao da curatela, com a restrição do art. 1.772 e as desta Seção.

Não é simples obter um alvará judicial para a venda, é preciso que um advogado entre com um processo e solicite a autorização do juiz. No caso dos pais querendo vender imóvel pertencente a filho menor, a ação têm que descrever a “necessidade da venda”, entendida como subsistência do menor para custeio de alimentos ou medicação por exemplo, ou o “interesse da prole”, compreendido como algo mais vantajoso para o incapaz como a venda para adquirir um patrimônio melhor e maior. Caso os requisitos não sejam bem colocados, o juiz não concederá o alvará.

Já no caso de um incapaz interditado ou representado por tutor, como a filha de Agnaldo Timóteo, a lei impõe três requisitos imprescindíveis: manifesta vantagem tão somente para o incapaz, avaliação judicial para verificar que a venda não traz prejuízos financeiros a ele, e a posterior aprovação do juiz. Mesmo assim, o valor da venda deve ser depositado em juízo e só poderá ser retirado mediante outro alvará, e ainda prestação de contas por parte do tutor ou curador para mostrar que o dinheiro custeará despesas ordinárias com o seu sustento, a sua educação e a administração de seus bens. Ressaltando que a autorização judicial deve ser prévia à venda, sob risco de ser declarada nula e o comprador requerer o valor de volta e ainda restituição por possíveis benfeitorias realizados no imóvel.

Crédito da imagem: Instagram/ Arquivo Pessoal do artista

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